CONDOMÍNIO
1 - Quem é
quem
Condomínio
- expressa a idéia, em sentido técnico, do direito exercido por mais de uma
pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho utilizaremos a denominação para
designar o direito exercido pelas pessoas sobre suas unidades privativas e
sobre as dependências de uso comum de edificação construída sob a forma de
condomínio horizontal ou vertical .
Entenda
melhor:
área privativa - é a unidade de cada proprietário: casa,
apartamento e, em alguns casos, a vaga de garagem.
áreas comuns - são as indivisíveis, integram a edificação e
são utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play
ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas d'água
etc.
Condômino
- é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino
(locatário).
Quem
administra
A
administração do condomínio pode ser realizada pelos próprios condôminos
(autogestão) ou por terceiros (administradora).
Administradora - Pessoa jurídica que presta serviços administrando o
condomínio. Normalmente é indicada pelo sindico e aprovada pelos condôminos
em assembléia. Está obrigada a acatar as deliberações tomadas e a prestar
contas ao condomínio, de preferência mensalmente. Não possui direito a voto.
Autogestão - Neste modelo, os próprios condôminos administram o
condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão deve
ser decidida em assembléia. Sugere-se que a prestação de contas seja
realizada mensalmente
Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento das
despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis
trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança ( incêndio,
elevadores, pára-raios, elétrica etc.).
Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do
condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na forma
prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição. Suas
principais atribuições são:
representar o condomínio;
cumprir
e fazer cumprir a convenção e regulamento interno;
exercer
a administração interna da edificação;
prestar
contas à assembléia dos condôminos;
impor
multas estabelecidas por lei;
guardar
durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.
Subsíndico - É a pessoa que substitui o síndico nas suas atribuições,
quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve ser prevista na
convenção.
Conselho Consultivo - grupo consultivo composto por 3 condôminos,
esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos problemas do
condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com direito à reeleição.
A destituição do síndico, subsíndico e membros do conselho só poderá ser
feita por meio de assembléia geral, cujo quorum deve ser determinado pela
convenção. No caso de não haver previsão na convenção condominial, o síndico
poderá ser destituído pelo voto de dois terços dos presentes em assembléia
geral, especialmente convocada para esse fim.
2 - Normas
do condomínio
Convenção
- é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna.
Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e aprovada em
assembléia por proprietários que representem, no mínimo, 2/3 das frações
ideais.
Fração ideal: é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e de
terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como nem todos
os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área útil, os
proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir frações ideais
diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração ideal que são
estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e seus direitos (por
exemplo, a maior representatividade nas votações).
A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis
competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo, contudo,
ser contrária à legislação em vigor.
Deve
conter, dentre outras, as seguintes normas:
discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
definição das funções e das regras de utilização das áreas e serviços
comuns;
discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias e
extraordinárias;
forma
de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;
atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não remunerado;
modo e
prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum mínimo exigido;
forma
de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela paga pelos
proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;
forma e
quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do regimento
interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório de Registro de
Imóveis;
definição das funções do conselho consultivo.
Regimento Interno - São as regras que regulam a conduta dos
condôminos (proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja
uma convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto da
convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que deve ser
aprovado em Assembléia Geral.
3 -
Convenção e regimento interno do Condomínio
Animais
- A permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve estar
prevista na convenção ou no regulamento interno.
Construções e obras - Reformas ou alterações nas áreas internas
privativas são permitidas, desde que estejam dentro do estabelecido em
legislação específica para edificação, convenção, não comprometam a
estrutura do edifício nem prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso
comum não podem ser alteradas salvo aprovação de todos os condôminos.
Fachada - A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que
modifique a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os
condôminos. Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e
podem ser obrigados a desfazer a alteração.
Atenção - A instalação de grades ou redes protetoras não constitui
alteração de fachada, pois visa a segurança, especialmente de crianças.
Garagem - A utilização de garagem em espaço de uso comum pelos
moradores pode ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule
regras, como:
identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de
acionamento, zelador, etc.);
demarcação da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);
a
definição de vagas pelo tamanho do veículo;
necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);
responsabilidade sobre furtos e danos;
permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
possibilidade ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao
condomínio;
utilização da garagem por visitantes;
normas
de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação etc.);
forma
jurídica da garagem, se área privativa ou comum.
Horário - A convenção, o regimento interno ou as assembléias, em
função da conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários
para realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do
playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da
garagem, etc. Ninguém, síndico, administradora ou condômino, pode
determinar, unilateralmente, os horários.
Piscina - As regras para a utilização da piscina, como o horário e
época de funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação
de pessoal para segurança e a manutenção são itens que devem ser regulados
pela convenção ou regimento interno.
Salão de festas - O uso do salão deve ser previsto na convenção ou no
regimento interno, no que diz respeito a forma de sua utilização (custo,
limpeza, horário, equipamentos etc.).
4 -
Assembléias e Quóruns do Condomínio
Assembléia
- é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do condomínio.
Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor, tornam-se as
regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e só podem ser
anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia. Existem três
tipos de assemblèias para deliberações sobre a edificação:
Assembléia Geral Extraordinária: é realizada sempre que os interesses do
condomínio exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos
condôminos. Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos
presentes, com direito a voto.
Assembléia Geral Ordinária: é realizada uma vez por ano. Tem como principal
finalidade a aprovação de verbas para as despesas de condomínio do próximo
exercício, bem como aprovar e apresentar a prestação de contas do exercício
que se encerrou.
Assembléia Geral Especial: é realizada em casos especiais definidos em lei,
como nas situações abaixo:
ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
para
decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou ainda sobre a
alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos, arquitetônicos, quer em
decorrência de condenação da edificação em virtude de insegurança ou
insalubridade.
Procuração - É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe
poderes de outra para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses.
Normalmente é escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião)
ou particular. É com esse instrumento que o locatário pode participar das
assembléias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não compareça
às assembléias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá votar questões
envolvendo despesas ordinárias de condomínio.
Quórum - É o número legal mínimo de condôminos que devem estar
presentes para a realização das assembléias, para que tenham validade. Os
principais quoruns são:
para
deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente maioria simples
dos presentes com direito a voto, salvo estipulação diversa em convenção;
para
aprovação da convenção: votos dos proprietários que representem, no mínimo,
2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;
para
alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo 2/3 do
total das frações ideais, salvo a estipulação diversa em convenção;
para
deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em virtude
de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo de votos
que representem a metade mais um das frações ideais de terreno (Art. 14 da
Lei 4.591/64);
para
deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação em virtude
de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou arquitetônicos:
condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de unidades isoladas e
frações ideais correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns (Art. 17 da
Lei 4.591/64);
para
convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4, no mínimo, dos
condôminos;
para
destituição do síndico: 2/3 dos condôminos presentes e que tenham votos
proporcionais às frações ideais de terreno e partes comuns, salvo
estipulação diversa em convenção;
para os
casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso comum, alteração
do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum: totalidade de votos
representativos do condomínio.
Alienação: transferir o imóvel para outra pessoa.
Concessão: permitir que outra pessoa use o imóvel.
5 -
Despesas e pagamentos do Condomínio
Todas as
despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete contábil
aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de arrecadação é
determinada por assembléia em função dos custos apurados ou previstos.
Despesas ordinárias - São as despesas relativas à limpeza, manutenção
e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em áreas comuns,
manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos, etc.), aos
salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro contra incêndio
da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da unidade, seja ele
proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de 18/10/91 - Nova Lei do
Inquilinato).
Despesas extraordinárias - Dentre outras, são as despesas referentes
a: obras que interessam à estrutura integral ou de habitabilidade da
edificação; iluminação; pinturas de laterais, fachadas, esquadrias externas;
instalação de equipamentos de segurança e lazer; decoração e paisagismo nas
partes de uso comum; constituição de fundo de reserva. São entendidas ainda
como despesas extraordinárias, eventuais indenizações ocorrida em data
anterior à do início de eventual locação contratada, onde as despesas cabem,
exclusivamente, ao proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da
Lei 8.245/ 91).
Fundo de Reserva - É um valor pago pelos proprietários, para fazer
frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis. A forma
de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de reserva vier a ser
utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas ordinárias (custeio ou
complementação), deverá ser reposto pelo inquilino, salvo se anterior ao
início de sua locação.
Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição condominial
antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para um determinado
período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo déficit em função de
imprevistos, aumento de consumo, de preços e tarifas, etc., a cobertura deve
ser feita por rateio extra.
Pagamento por rateio - É o pagamento da contribuição condominial
apurado, após o levantamento de todos os gastos de um determinado período.
Também deve ser aprovado em assembléia. Nesta modalidade de pagamento, não
há lançamento de rateio extra.
Rateio Extra - É o pagamento suplementar para cobrir uma receita
insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a
cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário verificar, no
demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para determinar se o
pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.
Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de reajuste
para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana para determinar
a forma de arrecadação em função dos custos apurados ou previstos.
Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64,
estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma multa de
até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos superiores a
seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido pela aplicação de
correção de correção monetária a partir do vencimento, para débitos
inferiores a seis meses.
As
penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso no pagamento do valor
condominial, devem estar previstas na própria convenção da edificação.
Compete aos condôminos, caso haja interesse, fixar ou alterar o estipulado
obedecendo a forma e o quorum determinado na convenção. Os atrasos nos
pagamentos, prejudicam o orçamento de todo o condomínio, acabando por vezes
sendo objeto de ações judiciais.
Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das
unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os
infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos padrões
fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida pela
Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico
efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o
condomínio.
6 - Normas
de segurança no Condomínio
Existe uma
série de exigências legais, principalmente municipais, no que diz respeito
às normas de higiene e segurança. Quando não cumpridas, implicam desde
punições até interdição do edifício. Por envolverem questões de segurança,
dentre outras, devem ser observadas as exigências quanto:
condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de gás;
sistema
de pára-raios; limpeza caixa d'água;
acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;
extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;
Seguro de Incêndio - O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação
de seguro que inclua tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É
uma despesa ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema
Financeiro da Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de
pagamento das prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do
seguro, o proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por
escrito, evitando pagá-lo em dobro.
Furto em condomínio - Para os casos envolvendo furto, roubo, quebra
de vidros, etc., o seguro é opcional. É conveniente que a atribuição de
responsabilidades esteja prevista em convenção e em contratos por vezes
firmados com empresas de prestação de serviços ou de vigilância.
Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o
garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do
veículo a responsabilidade é do condomínio.
7 - Dicas
para diminuir despesas e evitar riscos no Condomínio
Agindo de
acordo com as leis em vigor, dando cumprimento à convenção e regulamento
interno e procurando atuar com bom senso respeitando os direitos individuais
e assumindo a sua responsabilidade ao cumprimento dos deveres e obrigações
estabelecidas, com certeza o seu "Viver em Condomínio" será bastante
agradável. Participe do dia a dia do condomínio, auxiliando vizinhos e o
síndico na administração do prédio. Faça críticas quando cabíveis, mas
também apresente sugestões como:
Estudo
voltado à utilização racional da água, evitando desperdícios e vazamentos.
Limpeza das caixas d'água regularmente e tratamento da água das piscinas.
Cadastramento da edificação por unidade familiar na Sabesp.
Vistoria periodicamente a parte elétrica, hidráulica da edificação e de gás.
Verificação do cumprimento das normas municipais e estaduais quanto à
segurança da edificação (extintores, seguros, sinalização, elevadores etc.).
Realização de pesquisas de preços na aquisição de produtos, principalmente
de limpeza, e a sua guarda em local seguro; Controle de entrada e retirada,
evitando, desta forma, furtos, desvios ou desperdícios.
Análise
prévia dos contratos, inclusive os de prestação de serviços que forem
assinados em nome do condomínio.
Exigência de emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio,
quando da compra de materiais e execução de serviços.
Manutenção atualizada e em local seguro dos livros contábeis, notas fiscais
e recibos que comprovem pagamentos.
Programação e realização de campanhas educativas ( material reciclado,
limpeza, fumo, drogas, bebidas etc.). Mobilização para implementação dos
programas.
Evitar
atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e aborrecimentos.
Para fazer valer seus direitos, os condôminos, inquilinos ou
proprietários, devem cumprir normas de comportamento, respeitar o direito
dos moradores, funcionários e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelar pelo
bem privativo e comum e principalmente participar efetivamente das
assembléias contribuindo para o aprimoramento das relações condominiais.
Fonte: Fundação Procon-SP |
